就业租房： 你应该知道的那些事儿

　又是一年毕业季。对于应届大学毕业生来说，因就业而租房居住也是不可或缺。那么，为避免纠纷，你应该知道这些事儿。

　　1二房东转租，租赁合同无效

　　案例

　　2021年7月，刚毕业的苏同学便找到了心仪的工作。为了便于上班，苏同学在公司附近，预付了半年计6000元房租后，从李某手中租住了一套房屋。岂料1个月后，自称房东的肖某找上门来，说其只是将房屋租赁给李某，而李某转租给苏同学并没有征得其同意，故苏同学必须立即搬离。而李某的电话此时已经停机。

　　说法

　　房东肖某有权要求苏同学搬离。

　　《民法典》第716条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

　　与之对应，李某只是个二房东，无权对房屋进行处分，其未经肖某同意的转租行为当属无效。本案的教训在于:在签订租赁合同前，一定要确认房源的真实性和房东身份，如要求对方出具身份证件、房屋所有权证书等。

　　2不履行合同，押金被打水漂

　　案例

　　因为大学毕业后，所入职的公司无宿舍可供居住，异地入职的邱同学只好租房安身。她与房东签订的租赁合同中约定：房租按月交付且于每月5日前付清。如果邱同学拖欠任何一个月的房租超过30天，房东有权拒绝退回邱同学交纳的3000元押金。2022年11月，邱同学基于合同将于次月到期，觉得届时可以用押金折抵房租而没有依约向房东交付当月房租。谁知，房东在次月不仅要求邱同学补交房租，而且拒绝退回押金。

　　说法

　　房东的请求并不为过。《民法典》第509条、第577条分别规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，在就交纳房租的时间有着明确约定的情况下，邱同学未经房东同意，一厢情愿地认为可以折抵，且未实际交付房租，无疑属于未“按照约定全面履行自己的义务”，即构成违约。房东自然有权要求补交房租，并以拒绝退回押金的方式让邱同学承担违约责任。

　　3租违章建筑，可以索要损失

　　案例

　　吴同学与男友大学毕业后，入职了同一家公司，为了能有一个属于自己的“爱情小窝”且不影响上班，两人选择租房居住，并由吴同学出面与房东签订租赁合同，约定租期五年，吴同学可以对房屋进行装修，费用由吴同学承担。可他们入住不到半个月，便得知该房由于缺乏用地许可证、建筑许可证、规划许可证而属于违章建筑，早已被政府列入强拆之列。而面对索赔，房东却一口拒绝。

　　说法

　　房东应当承担赔偿责任。

　　这里涉及到一个缔约过失责任问题，指的是在合同签订过程中，因当事人一方或双方的过错，致使合同不能成立，使对方的利益受到损害时，应承担的赔偿责任。《民法典》第500条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”

　　本案所涉情形与之吻合：一方面，房东具有主观上的故意，即明知招租房屋系违章建筑，甚至已列入强拆之列，却违反如实告知义务，对合同无法实际履行听之任之。另一方面，吴同学等受到了信赖利益损失，即不仅合同目的不能实现，装修的投入也将随着房屋的拆除而变成损失。